Las mejoras en los arrendamientos rústicos en la ley 49/2003 de 26 de Noviembre

Resumen

LAS MEJORAS EN LOS ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS EN LA LEY 49/2003 DE 26 DE NOVIEMBRE Las nuevas orientaciones de la PAC contenidas en la denominada ¿Agenda 2000¿ pusieron evidencia a finales de los años noventa el desfase de nuestra legislación de arrendamientos rústicos, por lo que en el año 2003 se aprobó la Ley 49/2003 de 26 de Noviembre de Arrendamientos Rústicos que no solo vino a adaptar nuestra legislación interna a las modificaciones que a nivel de la Unión Europea se estaban produciendo, sino que suponía un intento de promover una modernización de las estructuras de las explotaciones agrarias; hecho este que motivó que el tradicional capítulo de las mejoras realizadas en los arrendamientos, cobrara una especial incidencia en la nueva regulación. El tratamiento que se hizo de las mejoras en la LAR/2003 modificó profundamente el régimen establecido en la normativa anterior. Su regulación siguió la tónica general liberalizadora marcada por la ley, produciendo un importante vuelco en favor de la autonomía de la voluntad de las partes en el contrato. Esta situación tuvo una especial incidencia en el ámbito mejoraticio al hacerse en el artículo 21 una remisión expresa ¿régimen establecido por el Código civil para el poseedor de buena fe¿ para regular las mejoras facultativas del arrendatario que son las que se producen con mayor frecuencia en el tráfico jurídico y con mayores importes en las inversiones realizadas. Esta aplicación de una norma general como el Código civil a un sector del ordenamiento que desde hace más de ochenta años se venía regulando con normas especiales es la causante de la mayor parte de los problemas de interpretación y aplicación que hemos detectado en este estudio sobre las mejoras en la LAR/2003. Se producen importantes desajustes al aplicar una normativa pensada en el Código civil para un poseedor de buena fe que actúa en concepto de dueño, a un arrendatario que es poseedor en concepto distinto de dueño, y que cuando mejora no lo hace como el poseedor de buena fe del Código civil, toda vez que sabe que mejora en cosa ajena y sin embargo la LAR/2003 le atribuye un régimen en el que no se contiene ninguna cautela ni restricción para realizar cualquier tipo de mejoras y que le permite exigir posteriormente su abono sin límite alguno. Este régimen del poseedor de buena fe aplicado a las mejoras facultativas del arrendatario deviene desproporcionado y desequilibrante en favor de los intereses de este. Para evitar esta injusta situación bastante perjudicial para el arrendador, sería recomendable de lege ferenda llevar a cabo la regulación de las mejoras en la propia norma especial de arrendamientos con un diseño propio en el que se contengan algunas cautelas que equilibren la situación de las dos partes contratantes ante la actividad mejoraticia. En primer lugar se hace necesario que el arrendador tenga conocimiento de las mejoras que se van a realizar en su finca, por lo debería ser preceptiva la comunicación del arrendatario advirtiendo de la realización de las mejoras, del objeto de las mismas y su coste. Igualmente es fundamental establecer un límite máximo para el reembolso al arrendatario de forma que el arrendador no se vea sorprendido al final del arrendamiento con la obligación de pagar una abultada factura, que podría consistir en un porcentaje sobre el total de las rentas pagadas durante el arriendo. Por otra parte en el caso de impago de la mejora por parte del arrendador estimamos más eficaz y menos problemático el sistema de la LAR/1980, que preveía una continuación del arrendamiento y una compensación de la deuda con los frutos de la finca, que el derecho de retención del artículo 453 Cc.